La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, trata este tema en su Capítulo III, artículos 8 al 16.

Según dicha Ley, son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Dichos agentes son el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra, el director de ejecución de obra, las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación, los suministradores de productos y los propietarios y usuarios.

Promotor es cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. Debe ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él. Tiene la obligación de facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo, gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, suscribir el acta de recepción de la obra y los seguros legalmente previstos, así como entregar al adquirente la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

Proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto. Pueden redactar proyectos parciales del proyecto o partes que lo complementen, otros técnicos de forma coordinada con el autor de éste. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto. El proyectista debe estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda en cada caso concreto, y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, éstas deben designar al técnico o técnicos redactores del proyecto que tengan la titulación profesional habilitante. El proyectista está obligado a redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato, y entregarlo con los visados que en su caso fueran preceptivos. Asimismo debe acordar con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.

Constructor es el agente que asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato. Entre sus obligaciones destaca la de tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor. Debe ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto. El constructor asigna a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera, y designa al jefe de obra que asumirá la representación técnica en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la misma. Ha de facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato, y firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra, así como suscribir las garantías previstas en la propia Ley.

Director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto. Pueden dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos bajo la coordinación del director de obra. El director de obra debe estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda en cada caso concreto, y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, éstas deben designar al técnico director de obra que tenga la titulación profesional habilitante. Entre los cometidos del director de obra, destacan los siguientes: verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno; resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el libro de órdenes y asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto; elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra, siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto; suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas con los visados que en su caso fueran preceptivos; elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor con los visados que sean preceptivos.

Director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. Debe estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, éstas deben designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación profesional habilitante. Las principales funciones del director de la ejecución de la obra son: verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas; dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra; consignar en el libro de órdenes y asistencias las instrucciones precisas; suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas; colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Entidades de control de calidad de la edificación son aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación los capacitados para prestar asistencia técnica mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación. Las entidades y los laboratorios de control de calidad deben prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del encargo y al responsable técnico de la recepción y aceptación de los resultados de la asistencia, ya sea el director de la ejecución de las obras o el agente que corresponda en las fases de proyecto, la ejecución de las obras y la vida útil del edificio. Han de justificar que tienen implantado un sistema de gestión de la calidad que define los procedimientos y métodos de ensayo o inspección que utiliza en su actividad, así como que cuentan con capacidad, personal, medios y equipos adecuados.

Suministradores de productos son los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción. Se entiende por producto de construcción aquél que se fabrica para su incorporación permanente en una obra, incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución. Los suministradores de productos deben realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del cumplimiento de las exigencias que establezca la normativa técnica aplicable. Vienen obligados a facilitar las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.

Por último, la Ley incluye en su Capítulo III, dedicado a los agentes de la edificación, a los propietarios y usuarios, aunque éstos no son, obviamente, verdaderos agentes de la edificación en el sentido que la propia Ley define.

Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada.